（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）

過去一年，建業(yè)地產(chǎn)成功實現(xiàn)“雙突破”，實現(xiàn)省域化戰(zhàn)略在全河南省122個縣級以上城市全覆蓋，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模雙雙突破千億。到了今年5月份，建業(yè)新生活成功登陸港交所，總市值已超過百億。這一年，胡葆森與他的建業(yè)集團(tuán)完成了此前制定的階段性目標(biāo)。不過，在外界看來，受胡葆森性格影響，建業(yè)一向追求穩(wěn)健，2019年卻有些許“瘋狂”。所謂“瘋狂”，是異于常態(tài)，亦是突破邊界。過后，建業(yè)重新選擇了鞏固?；蛟S，對于胡葆森來說，這只不過是新的開始。在對話過程中，大部分時間能感受到他的愜意，之余亦有一絲壓力。

一、“遼沈戰(zhàn)役”

今年的新冠疫情是房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題。

在胡葆森看來，無論是悲觀認(rèn)為新冠病毒長期與我們共存，抑或樂觀認(rèn)為疫情是可控的，這種狀態(tài)都有可能變成一種常態(tài)。在疫情下正常生存，也將成為建業(yè)的一種常態(tài)。

胡葆森直言，對于建業(yè)地產(chǎn)，今年上半年的銷售同樣面臨不小壓力：“壓力當(dāng)然非常大，今年上半年業(yè)績還不錯，400多億銷售額，比去年同期有所增長，雖然只增長了10%，但是這個增長來之不易?！?/span>

訪談當(dāng)晚，建業(yè)地產(chǎn)公布了2020年6月份銷售業(yè)績情況，整體來看今年上半年取得略高于去年同期的銷售水平。數(shù)據(jù)顯示，2020年前6個月，建業(yè)地產(chǎn)已取得物業(yè)合同銷售總額429.51億元，同比增加8.5%；總合同銷售建筑面積587.77萬平方米，同比減少1.2%；銷售均價為每平方米7308元，同比增加9.8%。

其中，重資產(chǎn)項目取得物業(yè)合同銷售額300.16億元，同比增加8.5%；輕資產(chǎn)項目取得物業(yè)合同銷售額129.35億元，同比增8.4%。

以單月銷售情況來看，建業(yè)地產(chǎn)在2月份受到疫情的沖擊比較明顯，相比2019年同期下跌超過了五成，為53.6%。對此，胡葆森亦承認(rèn)前2個月的銷售貢獻(xiàn)很少，2月份基本上停擺了。

面對這種情況下，胡葆森將2020年上半年的銷售工作稱為“建業(yè)2020年第一場戰(zhàn)役”，進(jìn)一步概括為“遼沈戰(zhàn)役”。

對于這場戰(zhàn)役，胡葆森預(yù)設(shè)了三種可能的結(jié)果：“當(dāng)時建業(yè)地產(chǎn)設(shè)定了一個200億的目標(biāo)。一種是不勝，也就是完不成這個任務(wù)，200億以下就為不勝，只能說生存，不能叫勝利。250億為小勝，300億為大勝。這個目標(biāo)主要是針對我們的重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)也給自己設(shè)定了一個100多億的指標(biāo)?！?/span>

3月份，建業(yè)地產(chǎn)開始在銷售端發(fā)力，逐漸追回上年同期水平，并在隨后3個月時間里錄得了10個百分點左右的同比增長，最終錄得“合同銷售總額429.51億元，同比增長8.5%”。

回想上半年的工作時，胡葆森再次感嘆壓力不小。

“現(xiàn)在看上半年，實際上看的是從3月份到6月底這4個月。大部分（城市）復(fù)工也比較晚，比如說河南的銷售部一直到3月底才陸續(xù)進(jìn)入開放狀態(tài)，真正正常工作只有3個多月的時間，用了不到4個月的時間完成了任務(wù)，還超過了去年6個月的任務(wù)，這確實來之不易。”

說完上面那句話后，胡葆森的神情又恢復(fù)了開始的從容。他說：“現(xiàn)在疫情雖然還沒過去，依然充滿了不確定性，而且這種不確定性還在疊加，但是畢竟有了幾百億的回款，心里邊比3月初的時候要踏實了一些?！?/span>

上半年取得“大勝”后，胡葆森率先去感謝團(tuán)隊的努力。

“我昨天用了將近兩個小時，在我們這個辦公樓上走了一圈，近幾年確實還沒這么走過，從2樓一直走到10樓，到每一個辦公室向員工表達(dá)祝賀。”

二、三個“代碼”

不過，讓胡葆森高興的還有另一件事。

他開始細(xì)說出這件事的始末：“2015年6月6號我們做了一個建業(yè)新藍(lán)海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的發(fā)布會，在那個發(fā)布會上，5年前說的事情，我比較欣慰的是今天都實現(xiàn)了，比如當(dāng)時說要輕重資產(chǎn)并舉?！?/span>

2015年6月6日，建業(yè)集團(tuán)舉行了“建業(yè)+”新藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布。彼時，胡葆森在會上表示，建業(yè)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年實現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型，涉及輕資產(chǎn)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

這一年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也隨之下降，由純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向發(fā)展綜合服務(wù)商成為了行業(yè)的共識。

胡葆森指出，5年前行業(yè)發(fā)展形勢生變的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)：“2016年資金開始緊縮了。對于20年以上的企業(yè)，特別是品牌美譽(yù)度比較高的企業(yè)，都要有一個選擇和思考。”

胡葆森從2015年開始思考這件事，建業(yè)也在2015年四季度開始嘗試用輕資產(chǎn)模式與別人合作。經(jīng)過近5年的發(fā)展，建業(yè)輕資產(chǎn)項目數(shù)量由2015年的3個增加到2020年到5月底的200個。

5年的時間，輕資產(chǎn)已經(jīng)成為建業(yè)地產(chǎn)銷售額的重要組成部分。2018年至2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的總銷售額為723.66億元、1011.5億元、429.51億元；其中輕資產(chǎn)銷售額分別為186.91億元、293.49億元、129.35億元，占總收入的比例分別為25.83%、29.02%、30.12%。

胡葆森最初設(shè)想里，綜合服務(wù)商鏈條主要包括“住宅、商業(yè)開發(fā)-裝配式建設(shè)-物業(yè)管理服務(wù)”三部分，而輕資產(chǎn)模式屬于其中的前端。

2019年7月份，胡葆森通過收購中民投旗下天津中民筑友科技的方式，完成中間鏈條的搭建。

鏈條最后一端的完成時間則是2020年5月15日——建業(yè)新生活成功登陸港交所。截至2019年12月31日，建業(yè)新生活覆蓋河南18個地級市及海南?？?，服務(wù)312項物業(yè)中超過100萬名業(yè)主及住戶，在管總建筑面積達(dá)5698萬平方米，合約總建筑面積約為1.15億平方米。

不過，胡葆森將物業(yè)服務(wù)細(xì)分為三種類型，提供保安、保潔、綠化、維修四項基礎(chǔ)服務(wù)的為1.0版本；在這基礎(chǔ)上通過線上、線下融合升級及提供其他服務(wù)的為2.0版本，比如建業(yè)+、社區(qū)服務(wù)站等；以增值服務(wù)為主的3.0版本，比如會員制服務(wù)的“君鄰會”。

建業(yè)新生活的特別之處在于君鄰會，成立四年多，君鄰會已有近15000名會員，會員自身成立了話劇社、書法院、旅游興趣小組、乒乓球等40多個自組織，舉行過3700多場活動。針對這些自組織，建業(yè)組建了150個GO（指：服務(wù)官、客戶經(jīng)理）的服務(wù)團(tuán)隊，提供各種所需的服務(wù)，但這些服務(wù)尚未開始收費(fèi)。

去年3月份，建業(yè)通過君鄰會平臺開始了新的嘗試——啟動私人定制的精準(zhǔn)營銷計劃，通過會員自認(rèn)購的方式建設(shè)鄭州北龍湖“君鄰大院”項目。

胡葆森告訴我們這個項目的規(guī)劃、設(shè)計均都是由參與認(rèn)購會員決策的。“大概用了半個月的時間，讓認(rèn)購的560人對社區(qū)10個大項目進(jìn)行決策，比如設(shè)計多少套房子、多少棟樓、層高蓋多少、戶型蓋多大、成本在多少、會所里有什么功能等。最后是560人定下了426套房子，實現(xiàn)了百分之百的認(rèn)購?！?/span>

完成物管平臺端的搭建后，胡葆森又重新將這條產(chǎn)業(yè)鏈定義為“建業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”。

“中民筑友和建業(yè)新生活以及12年前的832（指：建業(yè)地產(chǎn)），三個上市公司平臺剛好打通了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從上面的投資到中間的制造到后來的服務(wù)，而且三者在一個產(chǎn)業(yè)鏈上，協(xié)同關(guān)系非常強(qiáng)?！?/span>

隨后，胡葆森頗有些滿意地補(bǔ)充道：“實現(xiàn)了三個環(huán)節(jié)的上市，我們算是第一個”。

三、“思想者”

“近26歲的建業(yè)足球，26歲的建業(yè)物業(yè)，24歲的建業(yè)教育，就連剛剛開業(yè)的電影小鎮(zhèn)建設(shè)團(tuán)隊也已經(jīng)8歲了。

總結(jié)過去，我們發(fā)現(xiàn)：凡是容易得到的結(jié)果，都不能算作成功。大的成功，必須有長期價值，而長期價值，則屬于長期價值主義者。”胡葆森在2020年新春寄語中寫道。

站在二十世紀(jì)第二個十年的節(jié)點，于昨日、于明日，胡葆森都有了新的思考和總結(jié)。

“我們做企業(yè)，從商業(yè)角度是一個投資行為，在企業(yè)生存和發(fā)展的時候，人們說活下去，這是滿足生存的需要，但是活下去肯定還是要發(fā)展。”他開始向我們分享過去一年他對于過去和未來的想法。

2016年8月份，胡葆森在出席活動時發(fā)表了《在發(fā)展中轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中發(fā)展》的演講。彼時，他認(rèn)為河南房地產(chǎn)行業(yè)仍然會有15到20年的發(fā)展空間，在強(qiáng)化傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的同時轉(zhuǎn)型發(fā)展新興領(lǐng)域，即保持增量的同時增加存量，提升價值。

三年后，胡葆森提出了“原點半徑論”，以河南為原點，輕資產(chǎn)模式為輸出，向河南500多公里為路徑開啟對外擴(kuò)張。

兩者看似沒有關(guān)聯(lián)，但事實上是有著承前啟后的關(guān)系。前者是建業(yè)開始突破房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的邊界，即搭建建業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；后者則是在前者的前提下，能夠走出去的邊界。

不過，胡葆森認(rèn)為，這兩個發(fā)展理論仍尚未成熟?；谵D(zhuǎn)型與發(fā)展的關(guān)系，他進(jìn)一步總結(jié)出“四可原則”，即可持續(xù)、可復(fù)制、可協(xié)同、可控制。

胡葆森繼續(xù)指出：“這個心得是去年3月份總結(jié)出來的，一直到11月份總覺得這個理論還不夠完整，我繼續(xù)思考，在去年12月份又加上了第四個原則，叫可控制。”

從時間節(jié)點上看，“可控制”或許是胡葆森對于建業(yè)實現(xiàn)雙千億之后的新總結(jié)。

2019年，建業(yè)雖然資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模都突破了千億，但增加了負(fù)債、犧牲了盈利能力。

“我們的毛利率有所下降、負(fù)債比例略有上升、成本節(jié)約空間還存在、產(chǎn)品的溢價能力并不是十分強(qiáng)，這些就說明我們在經(jīng)營管理上還有很大提升空間?！焙嵘谀瓿醯囊娒鏁咸寡?。

為了彌補(bǔ)過去一年的“瘋狂”，胡葆森給建業(yè)地產(chǎn)提了新要求：“我對增長空間沒有焦慮。當(dāng)企業(yè)突破千億以后，未來每年增長15%還是20%已經(jīng)沒有那么重要了，最重要的是提高自己的健康生存和發(fā)展的能力。我提議把建業(yè)地產(chǎn)未來的2-3年稱為戰(zhàn)略鞏固期”。

無論選擇瘋狂，還是選擇穩(wěn)健，決策者都應(yīng)該需要以“深秋心態(tài)”去控制?！爸性粠?，深秋時候溫度在22度到23度，你的心態(tài)也應(yīng)該這樣，在行業(yè)浮躁的時候，不要跟著瞎起哄，要保持冷靜的心態(tài)。在哀鴻遍野、一片悲觀的時候，你也不要放棄，要保持‘熱時不燥、冷時不棄’，大家都悲觀的時候也不要放棄?！?/span>

不知不覺，與胡葆森的訪談已經(jīng)接近尾聲?；叵肫饋?，今年已是胡葆森從商的第41個年頭，而建業(yè)也有28歲了，度過了青蔥時期，能夠?qū)崿F(xiàn)取得這番成績，胡葆森始終認(rèn)為“建業(yè)只是這個時代中比較Lucky一個”。

如今，早期房地產(chǎn)江湖的“南王石北馮侖中胡葆森”，只剩下胡葆森一人躬身作戰(zhàn)。從胡葆森吐露的言語中可以感受到，他仍然在學(xué)習(xí)和實踐，比如談話間偶爾夾帶著英語單詞、在原有理論基礎(chǔ)上總結(jié)或提出新概念等?？梢哉f，過去一年，胡葆森“變了”。

千億目標(biāo)的實現(xiàn)改變了他的心態(tài)，長時間學(xué)習(xí)、思考與總結(jié)改變了他的視野，而他的性格和思考也烙印在建業(yè)集團(tuán)的方方面面。

唯一不變的是，胡葆森依然很忙。訪談結(jié)束后，他立刻趕去赴另一個會議，期間似乎沒有憩息的時間。

此時距離建業(yè)30歲還有兩年，如按之前的承諾，胡葆森留在一線“奔跑”的時間在慢慢減少，且行且珍惜。

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得下半年房地產(chǎn)行業(yè)怎么樣？

胡葆森：這個疫情還沒有過去，要持續(xù)多長時間是不確定的，悲觀一點的說是要持續(xù)一年、兩年甚至更長時間，要做好長期與新冠病毒共存的問題，這是一種說法。

另外一種稍微樂觀一點的，覺得即使有這個病毒，但還是可控的，至少在中國，過去半年時間，整個國家對疫情蔓延采取了非常有效的措施。

疫情雖然還是存在，但是已經(jīng)在可控的狀態(tài)，今后可能就變成一種常態(tài)。

從企業(yè)角度來講，在疫情下正常生存，可能就是一種常態(tài)。

觀點地產(chǎn)新媒體：建業(yè)今年的壓力大不大？

胡葆森：壓力當(dāng)然非常大。今年上半年我們業(yè)績還不錯，400多億的銷售額，比去年同期有所增長，雖然只增長了10%，但是這個增長來之不易。

今年前6個月，我們大概只有不到4個月在干活，因為1月下旬疫情已經(jīng)爆發(fā)，那時候快過年了，企業(yè)忙著總結(jié)、發(fā)獎金、忙著放假，所以2020年的業(yè)績從1月中旬基本上貢獻(xiàn)就很少，2月份停擺了?，F(xiàn)在看上半年，實際上是從3月份到6月底這4個月。

這4個月大部分城市復(fù)工也比較晚，比如說河南的銷售部一直到3月底才陸續(xù)進(jìn)入開放狀態(tài)，真正正常工作只有3個多月時間，用了不到4個月完成了這樣一個任務(wù)，還超過了去年6個月的成績，確實來之不易。

我昨天用了將近兩個小時，在我們這個辦公樓走了一圈，近幾年確實還沒這么走過，從2樓一直走到10樓，到每一個辦公室向員工表達(dá)祝賀，因為出色地完成了上半年的第一場戰(zhàn)役。

我們2020年的第一場戰(zhàn)役，叫“遼沈戰(zhàn)役”。

當(dāng)時，我們設(shè)了三個可能，定了一個200億的目標(biāo)，200億以下就為不勝，就是完不成任務(wù)，只能說生存，不能叫勝利。250億為小勝，300億為大勝。

當(dāng)然這個目標(biāo)主要是針對重資產(chǎn)，加上輕資產(chǎn)設(shè)定100多億的指標(biāo)，實際上輕重資產(chǎn)加在一起上半年完成了430多億，應(yīng)該說取得了一個大勝，特別是我們的回款還不錯，回款超過了簽約。

現(xiàn)在疫情雖然還沒過去，依然充滿了不確定性，而且這種不確定性還在疊加，但是畢竟有了幾百億的回款，心里邊比3月初的時候要踏實了一些。

觀點地產(chǎn)新媒體：十多年過去了，現(xiàn)在您來評價一下省域化的得和失？

胡葆森：省域化戰(zhàn)略是2002年提出來的，到去年年底過了整整18年，2006年你問到我這個問題時，我心里雖然有信心、有決心，但是最后要證明這個商業(yè)模式，或者證明省域化戰(zhàn)略模型，還需要時間，需要戰(zhàn)略的成果來證明。

18年過去，我們大概有幾個成果，一個是雙千億，2018年資產(chǎn)規(guī)模過了1000億，2019年銷售規(guī)模過了1000億，也就是到去年年底資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模雙雙過了1000億，這是在一個省實現(xiàn)的，應(yīng)該算是一個行業(yè)的突破。

因為在我們之前，沒有人嘗試過這樣一個戰(zhàn)略模式。

第二個突破，用了18年時間，從鄭州一個城市走向地級市，進(jìn)而又走向縣級市，覆蓋122個縣以上的城市，去年底實現(xiàn)了全覆蓋，這也算是我們戰(zhàn)略的一個突破。

這兩個戰(zhàn)略的突破也是為過去18年建業(yè)省域化戰(zhàn)略做了一個佐證，證明了這個商業(yè)模式是可以幫助企業(yè)贏得持續(xù)發(fā)展的空間。

觀點地產(chǎn)新媒體：大家說前浪、后浪，建業(yè)去年收了筑友智造，建業(yè)新生活今年也上市了，從這一點來說是不是也算后浪？

胡葆森：筑友、新生活和12年前的832，這三個上市公司平臺，剛好打通了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從上面的投資到中間的制造，到后來的服務(wù)。

現(xiàn)在我們算是在行業(yè)內(nèi)用了三個上市公司，打通了全產(chǎn)業(yè)鏈，從投資到制造到售后服務(wù)。而且這三個上市公司在一個產(chǎn)業(yè)鏈上，協(xié)同關(guān)系非常強(qiáng)。

建業(yè)率先打通了這個產(chǎn)業(yè)鏈，雖然還有更大的企業(yè)在這個產(chǎn)業(yè)鏈上，也有更大規(guī)模的探索，但是實現(xiàn)了三個環(huán)節(jié)的上市，我們算是第一個。

觀點地產(chǎn)新媒體：去年代建銷售額是294億，接下來輕資產(chǎn)這部分也會走資本之路？

胡葆森：把這種事情當(dāng)成一個結(jié)果，把該做的事情都做到了，比如去年的294億，假如今年在疫情的形勢下，還能完成300億-350億，甚至更多，資本市場可能會對你的輕資產(chǎn)模式給予認(rèn)可。

我們這200個項目大概有將近100個合作伙伴，有超過40個是已經(jīng)跟我們進(jìn)行多次合作的，最多的一個合作伙伴，我上周剛見他，現(xiàn)在有13個項目在跟我們合作。

觀點地產(chǎn)新媒體：跟建業(yè)合作，他們感覺到大家可以共贏，才會不斷地跟你合作。

胡葆森：收的管理費(fèi)、品牌費(fèi)只是品牌溢價的一部分。

觀點地產(chǎn)新媒體：像庫爾勒這個項目銷售這么好，沒有建業(yè)的助力，它怎么做？

胡葆森：河南周口是一個人口大市，僅次于南陽，有1100萬人。我們在周口有一個合作伙伴，去年年底在我們的聯(lián)歡會上發(fā)言，他說，我做了11年房地產(chǎn)，前8年是自己做，8年賣的房子不到10億。跟建業(yè)合作了不到3年時間，去年11月份在周口淮陽縣有一個盤，1100多套房子一天賣完，銷售額10.2億，跟建業(yè)合作的樓盤一天賣的房子超過了前8年自己創(chuàng)業(yè)的總和。

你想這些合作伙伴為什么愿意跟我們多次合作呢？因為實現(xiàn)了共贏，這也是我一開始做這種合作模式的初心，就是要跟合作伙伴實現(xiàn)共贏，這個共贏不僅僅是我和他兩方的共贏，政府也贏，客戶也贏，銀行也贏，實際上是個多贏的局面。

有些樓盤受種種原因影響，可能長期不能開盤，不能建設(shè)，有些還有很大可能爛尾。如果爛尾或者土地一直放在那里不開發(fā)，政府肯定有損失，客戶有損失，可能銀行也受到損失。跟我們合作之后，最后實際上實現(xiàn)了多贏。

觀點地產(chǎn)新媒體：這是建業(yè)多年出來的口碑，就是剛才說的輸出品牌、輸出管理。

胡葆森：我不出河南，也有品牌的聚集效應(yīng)，因為市場占有量高。

去年一季度市場占有率只有9.2%，今年一季度市場占有率達(dá)到13%，6月份的數(shù)據(jù)我還沒拿到，不知道二季度的市場占有率。

觀點地產(chǎn)新媒體：這里有一個馬太效應(yīng)和龍頭效應(yīng)，以后建業(yè)越聚越多，會不會形成壟斷？

胡葆森：形不成壟斷，因為河南有11000萬人口，去年有8000億的銷售。觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在已經(jīng)到13%了。胡葆森：估計二季度其它企業(yè)會有所好轉(zhuǎn)，我們的市場占有率可能會有所下降，但是估計會在10%到11%。希望再用三年時間，市場占有率能夠達(dá)到15%。

觀點地產(chǎn)新媒體：這很嚇人，河南是全中國第一大省，人口超過了多少個國家的人口。

胡葆森：不是房地產(chǎn)銷售額第一大省，經(jīng)濟(jì)規(guī)模、GDP規(guī)?，F(xiàn)在在全國排第五，就算是達(dá)到了15%的市場占有率，也是在第五經(jīng)濟(jì)大省占到了15%。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得建業(yè)的物業(yè)亮點在哪個方面？

胡葆森：我們過去看物業(yè)上市主要看三個數(shù)字，一是管理面積，二是收了多少物業(yè)管理費(fèi)，也就是營業(yè)收入，第三是盈利。過去評價一個物業(yè)公司，資本市場也是看這些數(shù)據(jù)。

現(xiàn)在一些物業(yè)公司都加入了生活服務(wù)的概念，我們更加強(qiáng)調(diào)這個概念，因為在設(shè)計建業(yè)新生活公司架構(gòu)的時候，就把2014年成立的嵩云科技放進(jìn)來，當(dāng)時做了一個軟件，去年更名為“建業(yè)+”，這個App是線上客戶交互端口或者平臺，對應(yīng)的是將近100個社區(qū)設(shè)立的社區(qū)服務(wù)站，社區(qū)服務(wù)站做的是社區(qū)服務(wù)里面的增值服務(wù)。

每到一個城市去看我們的小區(qū)，主要是看這個服務(wù)站。服務(wù)站是從2016年開始建設(shè)的，3年多時間建設(shè)了差不多有100個服務(wù)站。

我們現(xiàn)在管理了300個社區(qū)，服務(wù)站還要越建越多，一般服務(wù)站能夠提供差不多30項增值服務(wù)，甚至連磨刀、送傘、送菜、送礦泉水都有。

這個服務(wù)站在新冠肺炎疫情期間就發(fā)揮了非常好的作用，實際上就是增值服務(wù)。

過去物業(yè)主要是做一些基礎(chǔ)服務(wù)，這是從20多年前就開始的，我們的物業(yè)公司1994年就設(shè)立了，在我們內(nèi)部把物業(yè)服務(wù)分成1.0、2.0、3.0版本。

1.0版本是各項基礎(chǔ)服務(wù)，跟其它房地產(chǎn)開發(fā)商、服務(wù)商所提供的服務(wù)是一樣的，保安、保潔、綠化、維修這四項服務(wù)基本上就是中國物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)。

現(xiàn)在我們的2.0版本就是從2016年開始的服務(wù)升級，線上有建業(yè)+，線下有社區(qū)服務(wù)站，我稱為建業(yè)物業(yè)服務(wù)的2.0版本，現(xiàn)在在中國已經(jīng)有幾十家企業(yè)都已經(jīng)開始在這么做了。

據(jù)我所知，龍湖的物業(yè)管理雖然沒有上市，但是做得非常好，萬科的物業(yè)服務(wù)也非常好，但是它們也都沒有上市。

觀點地產(chǎn)新媒體：要做更大的盤子。

胡葆森：物業(yè)服務(wù)2.0版本，很多企業(yè)都已經(jīng)做得很好了。3.0版本是我們的一個創(chuàng)新，就是對老業(yè)主進(jìn)行的會員制服務(wù)。

2016年6月5號成立了君鄰會，就是與君為鄰，選好鄰居。君鄰會是會員制的。成立的時候只有1000個會員，到今天4年過去了，已經(jīng)有將近15000名會員。

觀點地產(chǎn)新媒體：是收費(fèi)制的嗎？

胡葆森：現(xiàn)在還沒有開始收費(fèi)。這些會員成立了很多自組織，比如話劇社、書法院、旅游興趣小組、乒乓球、羽毛球。會員組織的社區(qū)形式不一樣，選擇的項目也不一樣。這種自組織有將近40個，4年做了3700多場活動。

君鄰會現(xiàn)在已經(jīng)有150個GO，GO實際上就是服務(wù)官，也叫客戶經(jīng)理，這150個人就服務(wù)于將近40個自組織，自己組織活動，我們給他們提供他們所需要的各種服務(wù)，比如要去哪里參觀，就包一輛車過來。君鄰會成立了4年，建業(yè)把它稱為3.0版本，就是會員制的服務(wù)。

建業(yè)新生活上市有兩個亮點，除剛才講的1.0大家都能做、2.0一部分企業(yè)在做以外，我們的主要是3.0，就等于服務(wù)升級，在基礎(chǔ)物業(yè)管理基礎(chǔ)上，增加了一個增值服務(wù)，這個增值服務(wù)有些是收費(fèi)的。

去年，君鄰會采取私人定制的方式幫助建業(yè)地產(chǎn)用100天時間把一塊地定出去。據(jù)我所知，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個真正實行C2B的項目，我將這個項目命名為君鄰大院，因為是靠君鄰會的會員把這塊地給定出去的。我們做到了“三無”，沒有圖紙、沒有報建、沒有開工，在這種情況下就把它定出去了。當(dāng)然定出去不是非法銷售，因為沒有銷售，只是業(yè)主加入這個認(rèn)購計劃。

去年3月份，啟動這個計劃的時候，當(dāng)時君鄰會有8000多人，今天已經(jīng)有15000人了。當(dāng)時，我們在鄭州最貴的北龍湖湖邊上連續(xù)拿了三塊地，當(dāng)然也是非常幸運(yùn)，這三塊地還挨著，花了50多億，其中一塊拿出來跟君鄰會的會員分享。所以初心非常重要，能不能時刻把客戶裝在心里。

我把這塊地向8000多會員發(fā)布了消息，從3月份啟動，截止到6月30號，可以加入這個計劃。當(dāng)時已經(jīng)拿了四五個月，要開始規(guī)劃設(shè)計，要設(shè)計多少套房子、多少棟樓。大概用了半個月的時間，讓認(rèn)購的560人對跟社區(qū)相關(guān)的10個大項目做了決策，比如層高蓋多少、戶型蓋多大、外墻用什么材料、景觀花多少錢、成本在多少、會所里有什么功能。

他們用了兩周的時間，給這10個大項一個答案。可能有好幾個人看中的是同一棟樓的同一套房，他們又不愿意遷就，最后是560人定下了426套房子。從營銷角度來講，這就實現(xiàn)了精準(zhǔn)營銷。

觀點地產(chǎn)新媒體：其實就是精準(zhǔn)的定制，這個做法很有意思。

胡葆森：最后實現(xiàn)了百分之百的認(rèn)購。精準(zhǔn)營銷，客戶群是固定的，就是君鄰會會員，這個社區(qū)的理念就是君鄰大院，君鄰會倡導(dǎo)的生活方式。

過去40年，我們失去的東方文化里邊最寶貴的“鄰里文化”，成立君鄰會就是要找回40年前的鄰里文化。

改革開放這40年，我們收獲了太多東西，但是也失去了一些東西，比如失去了清新的空氣、干凈的土壤，還失去了很多倫理親情，東方文化跟西方文化相比，我們最寶貴的是鄰里親情。在我們小時候，鄰里關(guān)系是非常親，如果父母出差，都可以把小孩丟給鄰居帶。

但是過去二三十年，大家都忙于工作，一個商品化的社區(qū)里面，不要說樓上樓下，甚至有時候連對面住的是誰你都沒好意思問過。

君鄰大院不光實現(xiàn)了精準(zhǔn)營銷，關(guān)鍵是幫助會員找回了失去的鄰里文化。這個大院，他們從一開始訂房的時候就都認(rèn)識了，等到他們住進(jìn)去之后，大家都成了朋友。

3.0版本是這次新生活上市的一個亮點。

觀點地產(chǎn)新媒體：有您本人的責(zé)任和文化情結(jié)在里面。

胡葆森：第一個亮點是1個多億平米在管的合同面積，去年17億的營業(yè)收入，包括2億的利潤，這個亮點是別人都有的。

第二個是剛才講的增值服務(wù)，比如說我們把房子定出去了，是不是應(yīng)該把省下來的營銷費(fèi)給到新生活？通常是2%到3%的營銷費(fèi)用，我這塊地銷售額30億，按下限2%應(yīng)該有6000萬的銷售費(fèi)用，把節(jié)省的銷售費(fèi)用于君鄰會會員的一些獎勵，等于是營銷服務(wù)費(fèi)，這也是建業(yè)新生活的一個亮點。第三個就是資產(chǎn)運(yùn)營，我們把過去20多年形成的不動產(chǎn)運(yùn)營交給了新生活。

因為這個企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模還不是很大，只算是中等規(guī)模，截止到上個月，上市公司大概1500億的資產(chǎn)規(guī)模，里邊已經(jīng)形成將近200億的不動產(chǎn)，比如酒店、建業(yè)跟華誼兄弟合作的電影小鎮(zhèn)等文旅項目、田園綜合體。

所有不動產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)有一個比例，比如酒店可能按照酒店管理行業(yè)營業(yè)額的2%，給到新生活下面的酒店管理公司。商場除去租金、扣除各種費(fèi)用之后的運(yùn)營利潤，可能跟地產(chǎn)就三七分或者二八分，按照市場的規(guī)則來定。

新生活憑借這三個亮點獲得了40多倍的市盈率，高的時候有50多倍，當(dāng)然我們還不是最高的，碧桂園、旭輝的市盈率都到了六七十倍。

觀點地產(chǎn)新媒體：今年的疫情改變了無數(shù)人的生活方式，您對業(yè)內(nèi)有什么要講的？現(xiàn)在疫情之后，大家心里還是不太穩(wěn)的。

胡葆森：我有三點跟大家分享。我們做企業(yè)，從商業(yè)角度是一個投資行為，在企業(yè)生存和發(fā)展的時候，人們說活下去，這是滿足生存的需要，但是活下去肯定還是要發(fā)展。

發(fā)展也是為了更好地生存，如果企業(yè)只追求生存，其實是難以生存的，所以要在生存的基礎(chǔ)上，還要追求發(fā)展，發(fā)展是為了實現(xiàn)更好的生存。

生存和發(fā)展的關(guān)系，不發(fā)展實際上就不能生存。一二十年前，那么多企業(yè)因為沒有發(fā)展，現(xiàn)在也不能生存了。

5年前，我說在發(fā)展中轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中發(fā)展。因為不發(fā)展就沒有轉(zhuǎn)型的資格，也沒有轉(zhuǎn)型的條件，但是反過來講，通過轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中發(fā)展，實現(xiàn)更高水平的發(fā)展。

在轉(zhuǎn)型和發(fā)展中要把握四個原則，總結(jié)就是“四可”，一是可持續(xù)，轉(zhuǎn)型不能什么都轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)的方向、轉(zhuǎn)的行業(yè)必須能滿足可持續(xù)的需要，如果不能持續(xù)地做下去，那這個方向肯定是錯誤的，這是時間維度。

二是空間維度，就是可復(fù)制。可復(fù)制是一個兩維的維度，當(dāng)一件事情又可持續(xù)、又可復(fù)制的時候，它就滿足了兩維的需要。

三是可協(xié)同，比如做一個小區(qū)，又復(fù)制了5個小區(qū)，開了一個店，又開了10個店、開了50個店，開了100個店，能復(fù)制到100個店的時候，這些店之間必須能協(xié)同，相互之間才有協(xié)同關(guān)系。

比如我們現(xiàn)在跨了幾個行業(yè)，地產(chǎn)是一個行業(yè)，筑友智造是一個行業(yè)，新生活服務(wù)又是一個行業(yè)，還有足球、教育、資產(chǎn)管理，但是你看看我涉足的這些行業(yè)，它們之間都是有協(xié)同的。

我的球迷可能是我的業(yè)主，我的學(xué)生家長也可能是我的球迷，他們相互之間都是有協(xié)同的。我的球迷還可能是我的商鋪租客，我的一個輕資產(chǎn)合作伙伴可能也是我的業(yè)主，也是我的資產(chǎn)管理公司的LP，他們之間這個可協(xié)同也非常重要，相互協(xié)同產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)?？蓮?fù)制、可持續(xù)、可協(xié)同，一旦協(xié)同之后，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)就是一個立體的。

我這個心得是去年3月份總結(jié)出來的，一直到11月份總覺得這個理論還不夠完整，我繼續(xù)思考，在去年12月份又加上了第四個原則，叫可控制。這個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)一定要有一個邊界，這個邊界又和三年前提出的原點半徑論，應(yīng)用到商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)打造的邊界。

這個邊界又引出我要分享的第二點，就是原點半徑。你的商業(yè)模式的邏輯是什么？就是初心、企業(yè)團(tuán)隊的核心價值觀，創(chuàng)辦人的初心逐漸形成團(tuán)隊共同的價值觀，這就是你的原點。

商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的半徑究竟有多大？以初心、價值觀為原點、以企業(yè)的綜合能力為半徑，畫這個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的邊界，擴(kuò)張、發(fā)展用四個原則來搭建你的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，還要根據(jù)這個原點半徑論來搭建。

發(fā)展的四可原則和原點半徑論，兩個之間是有關(guān)系的。在四可原則下搭建的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的邊界在哪里？就看原點半徑，原點半徑就是商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)四可原則的一個詮釋，這我是分享的第二點。

第三是我講了21年的深秋心態(tài)，也就是決策者怎么去控制心態(tài)，“熱時不燥、冷時不棄”。

在中原一帶，深秋時候大概溫度在22度到23度，你的心態(tài)也應(yīng)該這樣，在行業(yè)浮躁的時候，不要跟著瞎起哄，要保持冷靜的心態(tài)。在哀鴻遍野、一片悲觀的時候，也不要放棄，要保持“熱時不燥、冷時不棄”，大家都悲觀的時候也不要放棄。

所以我最近說看好中國、看好河南、看好建業(yè)、看好未來。