觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “艱難的2020年終于過去了。雖然疫情尚存，但牛年的春意已至，大自然的暖意喚醒著人們對(duì)新的一年種種的期待。”

《老胡文集》更新了。

今年2月初，建業(yè)地產(chǎn)在官網(wǎng)刊載了胡葆森的最新文章《擴(kuò)大根據(jù)地服務(wù)大中原》，載滿了建業(yè)地產(chǎn)對(duì)過去的感慨與未來的憧憬。

過去一年，新冠疫情突如其來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)入“冰凍期”，開工、推盤、銷售的節(jié)奏一下被打亂。但也是這一年，建業(yè)新生活成功登陸香港資本市場(chǎng)、中原建業(yè)遞交招股書、建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)繼續(xù)穩(wěn)步提升。

3月31日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布2020年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，這算是一份穩(wěn)健的成績(jī)單。

報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收益為433.04億元，較2019年增加40.8%；核心業(yè)務(wù)毛利為人民幣73.21億元，較2019年增加約7.0%；毛利率為19.9%。

在疫情沖擊與地產(chǎn)調(diào)控的雙重影響下，建業(yè)地產(chǎn)的成績(jī)依舊實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有增，整體來看，尚屬穩(wěn)健。不過，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)之下，胡葆森顯然更看重企業(yè)的盈利能力、成本控制能力以及未來的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

對(duì)于2021年，胡葆森提出要繼續(xù)鞏固過往成果，要走向大中原，服務(wù)大中原。

戰(zhàn)略鞏固期

2016年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售剛剛突破200億元，而2019年，這家深耕河南的企業(yè)就跨入了千億的門檻，四年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了71.23%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售建筑面積1459.71萬平方米，同比增加為1.8%；合同銷售總額1026.42億元，同比增加為1.5%。其中，重資產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額為683.39億元；輕資產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額為343.03億元，同比增加16.9%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占比分別達(dá)到25.83%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢(shì)。

有熟悉建業(yè)地產(chǎn)的資本人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，在4月1日上午召開的業(yè)績(jī)投資者發(fā)布會(huì)當(dāng)中提到，建業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)方面的探索已經(jīng)有五年時(shí)間了，輕資產(chǎn)主要還是為了滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的調(diào)整。在行業(yè)利潤(rùn)下行的當(dāng)下，很多中小型地產(chǎn)商在拿地之后，由于品牌美譽(yù)度不夠、操盤經(jīng)驗(yàn)不夠，就容易遇到開發(fā)、銷售方面的困難，而建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是以代建為主，進(jìn)行品牌輸出。

的確，依托輕資產(chǎn)，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)，但胡葆森坦言：“從200億的規(guī)?？缟狭?000億的臺(tái)階，這對(duì)我們來講是非常值得高興的一件事情，但是40年的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)告訴我，這種快速的增長(zhǎng)實(shí)際上也是一個(gè)超常規(guī)增長(zhǎng)速度?！?/span>

為了鞏固過往的成果，建業(yè)地產(chǎn)在2020年初就提到要把未來的2-3年稱為“戰(zhàn)略鞏固期”，鞏固過去三年快速成長(zhǎng)的成果。

在“戰(zhàn)略鞏固期”當(dāng)中，建業(yè)地產(chǎn)更看重的并非規(guī)模，而是要降低負(fù)債率、提高盈利能力、提高成本控制能力。因此，對(duì)于2021年的銷售目標(biāo)方面，建業(yè)地產(chǎn)依舊選擇“以穩(wěn)為主”。

投資者轉(zhuǎn)述稱，新上任的首席執(zhí)行官王俊表示，2021年公司的合約銷售目標(biāo)是1200億元，其中重資產(chǎn)是800億元，輕資產(chǎn)是400億元?！拔覀冾A(yù)計(jì)未來三年每年保持15%的增長(zhǎng)，也希望到2023年的時(shí)候，河南省外的項(xiàng)目貢獻(xiàn)的合同銷售能占到總銷售額的30%左右?！?/span>

顯然，在規(guī)模競(jìng)速方面，建業(yè)地產(chǎn)并非“焦慮型”選手，經(jīng)過一段時(shí)間的沖刺，他選擇了維持一定的速度，并不斷查漏與補(bǔ)缺，以備后續(xù)的發(fā)展。

此外，經(jīng)過一年的鞏固，建業(yè)地產(chǎn)在負(fù)債水平有所下降，盈利能力、成本控制能力等各方面亦有所提升。

負(fù)債水平方面，過去一年，建業(yè)地產(chǎn)的總有息負(fù)債313.04億元，同比下降0.6%；短期有息負(fù)債為152.58億元，而截至期末，該公司的現(xiàn)金結(jié)余為人民幣293.3億元，為短期負(fù)債的1.9倍。

截至期末，該公司的凈負(fù)債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.48，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為85.5%，僅踩一條紅線。

融資方面，截至2020年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)未提取的授信額度為226億元，期末融資成本為7.1%。

大中原戰(zhàn)略

2019年是建業(yè)地產(chǎn)全國(guó)化擴(kuò)張?jiān)?，這一年主席兼執(zhí)行董事胡葆森首度公開表示，建業(yè)地產(chǎn)以鄭州為原點(diǎn)，以300公里為半徑，以輕資產(chǎn)的模式不斷走出河南。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告，該公司已通過輕資產(chǎn)模式將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū)，全年跟蹤省外意向項(xiàng)目62個(gè)，目前重點(diǎn)跟蹤項(xiàng)目14個(gè)。

新的一年，建業(yè)地產(chǎn)將其外拓的半徑繼續(xù)拉長(zhǎng)。

投資者轉(zhuǎn)述稱，胡葆森在會(huì)上表示，將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長(zhǎng)至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。

在他看來，建業(yè)地產(chǎn)自2004年就提出了“根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀，如今提出服務(wù)大中原并非權(quán)宜之計(jì)，也不是心血來潮，而是累積了近20年的初心延續(xù)。

王俊也提到，建業(yè)地產(chǎn)為什么會(huì)走出河南？主要基于幾個(gè)標(biāo)志性的事件，第一個(gè)是公司的總體銷售突破了千億，第二個(gè)是公司在河南省內(nèi)104個(gè)縣、18個(gè)地級(jí)市實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。

“我們要以戰(zhàn)略為原點(diǎn)，以能力為半徑，這時(shí)候我們的能力已經(jīng)完全覆蓋了河南省，這個(gè)能力確實(shí)是有溢出的，所以我們就會(huì)想要走出河南”，王俊強(qiáng)調(diào)。

資料顯示，河南省地處中國(guó)的中部，東接安徽、山東，北接河北、山西，西連陜西，南臨湖北，總面積16.7萬平方千米。

按照胡葆森兩年前的設(shè)想，即管理半徑設(shè)置在300公里左右，實(shí)際上能夠完全覆蓋到河南最遠(yuǎn)的縣市。如今其將半徑延長(zhǎng)至500公里，該公司可覆蓋的城市將擴(kuò)展至包括河南在內(nèi)的八個(gè)省，共83個(gè)地級(jí)市，將近300個(gè)縣級(jí)市。

這就意味著，未來建業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模、客群規(guī)模將在原本基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)飛躍，從而為其后續(xù)的業(yè)績(jī)提升打下基礎(chǔ)。

土地是房企的生命線，在“大中原戰(zhàn)略”下，未來建業(yè)地產(chǎn)在拿地策略方面也將有所調(diào)整。

據(jù)悉，2020年，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛和股權(quán)合作獲取土地約303萬平方米，新增儲(chǔ)備建筑面積約918萬平方米。截至2020年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約5411萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約4029萬平方米。

據(jù)上述投資者介紹，未來建業(yè)地產(chǎn)在拿地方面，首先還是要在河南省內(nèi)保持競(jìng)爭(zhēng)力，尤其在地級(jí)市場(chǎng)的拿地占比未來還是會(huì)比較高；其次，該公司也持續(xù)在大中原區(qū)域的城市進(jìn)行落地。

但該公司管理層也提到，“走出河南對(duì)我們來說也是一個(gè)全新的開始，我覺得我們?cè)趧傞_始階段必須要非常謹(jǐn)慎，要小心地調(diào)研我們進(jìn)入的城市，充分地做好市場(chǎng)的研判，擇機(jī)進(jìn)入?！?/span>

此外，在土儲(chǔ)的類型方面，建業(yè)地產(chǎn)68.5%的土地儲(chǔ)備為住宅地塊，8.2%為商業(yè)用地，而用于酒店或其他類型的地塊分別為0.2%和23.1%。

建業(yè)地產(chǎn)管理層明確，未來三年在不動(dòng)產(chǎn)的投資，包括主題公園、商場(chǎng)、酒店等等，會(huì)比較謹(jǐn)慎，會(huì)嚴(yán)控這方面的投資。

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